【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

アパートやマンションを経営しているオーナー様で、賃貸管理業務を任せたいが、どのような基準でパートナーを選べばいいか、また賃貸管理会社とどのように付き合っていけばいいかわからない、と悩まれる方は多いのではないでしょうか。パートナー選びはオーナー様の賃貸経営を行う目的を達成するためや、長期に安定して運営していくために重要な存在です。

この記事では、賃貸管理の委託先の選び方についてお伝えするとともに、賃貸管理会社の種類や注意すべき点などについて解説します。賃貸管理の委託を考えている方や、現在の賃貸管理会社の変更を検討している方はぜひご一読ください。

賃貸管理会社に依頼する対応業務を整理しよう

オーナー様は賃貸経営の目的を達成するために、まずは賃貸管理会社に対してどの業務を依頼したいか整理する必要があります。

業務を依頼するにあたって、入居者募集や仲介業務といったリーシング業務と、入居者管理として集金業務のみや建物管理も含めた依頼をするのか、もしくは賃貸経営全般の業務をトータルで依頼するのかによって選ぶべき賃貸管理会社が異なります。代表的な業務に沿って、どのような依頼方法があるか確認してみましょう。

入居者募集や仲介業務を合わせたリーシング業務と集金のみ依頼

リーシング業務は、最も重要な賃貸管理業務の1つです。リーシングの対応内容を大別すると、集客を行う入居者募集業務と、物件の案内と契約を行う賃貸仲介業務に分かれますが、どちらも家賃収入に直接影響する空室対策の要になります。自主管理をしている不動産オーナー様も空室リスクを避けるために、リーシングについては、空室対策に強い賃貸管理会社を選んで依頼するケースが多く見られます。

集金（家賃回収）についても、重要な賃貸管理業務の1つです。滞納があった場合の対応はもちろん、管理している物件の戸数が多くなるほどオーナー様の手間も増大することから、リスクヘッジとして捉え、賃貸管理会社に集金業務を任せるケースが多い傾向にあります。

賃貸管理・賃貸経営全般を依頼

賃貸管理会社に対して、入居者募集・賃貸仲介業務・入居者対応業務・建物管理業務・そのほかの業務全般を依頼することも可能です。業務全般を依頼すれば、オーナー様の負担はほとんどなくなります。賃貸管理会社によって得意分野や不得意分野があるため、依頼する際にはしっかりと事前に調べて選ぶ必要があります。

空室対策に強いことを選定基準において、入居者募集・賃貸仲介・入居者管理の詳細対応業務を確認しましょう。また、建物管理や設備・工事対応、売買対応、さらには相続・節税の相談も一手に受け入れ、賃貸経営全般をサポートしてくれるパートナーだと不安点を多く解消できるでしょう。

お手持ちの資産や自分の状況を鑑みて考えよう

どの業務を賃貸管理会社に委託するか決めるには、オーナー様が賃貸経営を行う目的や目標を振り返ることをおすすめします。現時点での資産や賃貸経営状況を見直し、改善が必要な業務や目的達成に必要な手順で取り組むことが近道になります。

今一度、自分の賃貸経営の状況を鑑みて、どの部分が不足しているか考えてみましょう。よくできていることと不足分を客観的に把握することで、パートナーに具体的な指示やアドバイスを求めることもできるため、より安定した賃貸経営の実現が可能になります。

賃貸管理会社の業務

賃貸管理会社が行う業務は、主に「リーシング：入居者募集/賃貸仲介」、「管理対応：入居者管理/建物管理/オーナー対応」、「工事対応/売買対応/節税・相続・資産活用など賃貸経営全般のサポート」が挙げられます。それぞれの内容について、詳しく解説します。

リーシング：入居者募集対応・賃貸仲介対応）

入居者募集を強化するためには、物件の問い合わせを増加する施策と仕組みが重要になります。最近ではインターネットで物件を探す入居希望者様が大勢を占める背景から、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）上に掲載する物件を魅力的に掲載する方法や、物件ページの閲覧数を基にデータドリブンな改善を続けることが、安定的な賃貸経営継続のために不可欠な業務となります。

物件の掲載先は住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）以外に自社サイトにも掲載することで、競合と差別化するほか、近隣地域の学校やグループ会社間の独自ネットワークを活用することで入居者募集力を強化する管理会社も存在します。

賃貸仲介については、それぞれのお客様に合った物件を紹介するために、近隣地域の競合物件の動向や地域需要を十分に理解したうえで、ご希望のライフスタイルと物件を適切にマッチングする能力や対応履歴をまとめた顧客管理により、店舗のチーム全員でフォローする仕組みがポイントです。

管理対応：入居者管理・建物管理・オーナーサポート対応

空室を抑えるためには、入居者トラブルや建物管理の不具合を早期に解決するとともに、管理対応の不行き届きを理由とした退去を未然に防ぎ、入居者様に長くお住まい頂く取り組みも重要です。

入居者管理においては、入退去時にアンケートを実施して顧客満足度の向上に務めることで、管理対応の不備による退去の減少につながります。適切に入居者様の厳正な審査を事前に行うことも、さまざまなトラブルを未然に防ぐことにつなげられるでしょう。

建物管理では、日々の清掃やメンテナンスを定期的に実施することで、快適な居住環境を維持できます。建物の清潔感を維持できれば、内見時の印象がよくなるうえに設備の不具合についても早期に発見することができ、必要に応じた対策を計画的に実行可能です。

入居者管理・建物管理に手を抜かず適切な対応をすることは、物件の状態を客観的に把握できるだけでなく、オーナー様に対して適切な判断を行えるような情報提供を行うことにもつなげられるのです。

工事対応～売買対応～節税・相続・資産活用など賃貸経営全般のサポート

不動産は実物資産であることから、建物や設備の対策を行わずに放置していると、経年劣化によって設備の故障リスクが高くなります。また、時代の流れや環境の変化によって入居者様のニーズも変化します。近隣の競合物件と比較して経年劣化による不具合が発生し、空室期間が長くなる場合は早急な対策が必要になるでしょう。

入退去のタイミングで行う原状回復工事の際に、設備の入れ替えやリフォームなどの工事を合わせて行うことでコストを圧縮できますが、各種工事を行う際は入居者ニーズを出来るだけ反映して、賃料の下落スピードを緩やかにしましょう。計画的に対応することで入居率を維持できます。

さらに売買時のサポートや相続及び節税対策、遊休資産の活用など、賃貸経営全般のサポートを一貫して行う賃貸管理会社も存在します。

賃貸経営全般のサポート

賃貸経営におけるサポート範囲はどこまで考えるべきでしょうか。多くの賃貸管理会社はオーナー様にかわってさまざまな賃貸管理を行っています。家賃の回収や入居者募集。賃貸借契約の書類作成・契約手続きを含む仲介業務。更新業務、解約後の再募集、原状回復の手配など、経営するうえで必要な業務は多岐にわたります。

賃貸管理だけでなく、賃料改善や大規模修繕、工事や設備投資、売却などの出口戦略を考えた賃貸経営として成功に導くことも重要な役割になります。オーナー様の負担を軽減するため、定例報告やIT導入の推進を行う賃貸管理会社も増加しています。

賃貸経営に関わるさまざまな業務をオーナー様に代行することや、不動産に関わる賃貸経営全般のセカンドオピニオンとして、多角的な視点を以てオーナー目線で伴走するパートナー選定が、賃貸経営を行う重要なポイントになるでしょう。

物件管理を賃貸管理会社に委託するメリット

収益物件の管理を賃貸管理会社に委託するメリットは、オーナー様の手間が省けるだけでなく、賃貸経営をするうえで重要なメリットが沢山あります。代表的なメリットについて、以下で詳しく解説していきます。

手間を省き、収益の最大化に注力できる

賃貸管理業務の全てをオーナー様が1人で行うと、膨大な業務量になることから作業の抜け漏れが懸念されます。賃貸管理を専門の生業とする会社に賃貸管理業務を委託することで、クレーム対応や家賃の回収なども任すことができ、オーナー様には体力的にも精神的にも、時間的にも余裕が生まれるようになるでしょう。

副業や兼業で賃貸経営を行っている方であれば、空室対策や賃貸管理業務を気にせずもう一方の仕事に集中できるようになります。管理する保有物件の戸数が増加するほど煩雑になる管理の手間を省き、収益を上げることに注力できる点は大きなメリットです。

賃貸管理のノウハウを学べる

オーナー様が今後もアパートやマンション経営を続けていくことを考えているのであれば、賃貸管理に関する一連のノウハウを学べると問題が発生した際に大変役立つでしょう。仮に、自主管理のみで対応している場合にトラブルが発生すると、対応方法を模索することからスタートするため課題解決に時間がかかります。

管理会社に賃貸管理を委託している場合は、トラブル対応をするだけではなく、管理に対するさまざまな知識を保有しています。また、空室対策や出口戦略を見据えた売却ポイントについてもアドバイスや、具体的なフォローが可能になることもあります。資産拡大を見据える不動産投資家の方ほど、アパート経営・マンション経営を成功につなげるために頼もしい存在となるでしょう。

複数・遠方の物件でも賃貸経営が可能

賃貸管理会社に賃貸管理を委託することで、面倒な手続きや賃貸管理業務をまるごと任せることが可能です。どのような業務を委託するのかは委託契約の内容によりますが、委託した場合はオーナー様が業務負担の軽減や、常時物件の近くにいなくても物件の維持管理を任せ、資産拡大に注力することが可能になります。

賃貸経営を長期的に行えば、収益物件の複数所有や遠方物件を所有した際にも、物件がある地域の賃貸管理会社に管理業務を任せられると、オーナー様の負担を増やすことなく賃貸経営のステップアップや資産拡大が可能になります。物件毎に管理会社が異なる場合や、物件の購入先は違う会社でも、賃貸管理は一元化して運営状況を把握しやすくするなど、多くのメリットを享受できるようになります。

出口戦略から相続まで、賃貸経営を俯瞰して捉えることが可能

賃貸管理業務だけに留まらず、資産拡大や出口戦略まで考える売買や節税サポート。不動産を活用した相続の専門知識を備えたパートナーがいると、安心できることも多いのではないでしょうか。賃貸経営の業務範囲が広いほど、オーナー様の課題を解決する本質的なサービス提供がしやすくなります。

賃貸経営を行うキッカケやオーナー様が描く目的と現状のGAPから対応内容を逆算することで、オーナー様に必要な対策や優先順位が導き出されるだけではなく、同じ目線で無理なく理想を追求できるでしょう。

賃貸管理会社との付き合い方

賃貸管理業務を委託するにあたって、候補となる賃貸管理会社を複数選定したら、賃貸管理会社とどのように付き合うか考えて、依頼先を選定しましょう。以下では賃貸管理会社への依頼業務や、賃貸管理会社との契約タイプ別の付き合い方について紹介します。

依頼業務と契約タイプ①一般媒介

一般媒介とは、賃貸経営の集客をメインにするリーシング（入居者募集/賃貸仲介）のみを依頼する方法です。複数の賃貸管理会社に依頼できるため、幅広く入居者募集をしたいと考えているオーナー様に向いています。

複数の賃貸管理会社に依頼することで募集物件の認知度は上がるものの、1社ごとに密なコミュニケーションが取りにくい傾向にあります。一般媒介の管理会社は募集しやすい物件を優先して紹介するため、オーナー様と賃貸管理会社の関係が薄いと集客の力の入れ方も弱くなります。一般媒介で複数の賃貸管理会社に依頼するのであれば、各賃貸管理会社とのコミュニケーションをこまめに取るようにしましょう。

依頼業務と契約タイプ②専任媒介

専任媒介とは、1社の賃貸管理会社に対して入居者募集に関する業務の全てを依頼する方法です。1社に絞ってやり取りするため、複数社とのやり取りに比べてオーナー様の負担が減るだけでなく、賃貸管理会社との信頼関係が築きやすくなります。負のスパイラルに陥る前からお互いに良好な関係を構築することで、イレギュラーな事態が起きても、柔軟に対応してくれるようになるでしょう。

注意点としては、依頼先が1社に絞られるため、期待する結果が得られなかったとしても契約期間中はほかの賃貸管理会社に変更できません。専任媒介で依頼をするなら、依頼先の賃貸管理会社の営業力や対応力が期待できるものか契約前に見極めましょう。

依頼業務と契約タイプ③一般管理契約

一般管理契約は、入居者募集や家賃集金も依頼する一般的な賃貸管理方式です。入居者募集・入居後の家賃回収業務・滞納時の催促・退去時の精算などといった業務を一括りに委託できます。

リーシングを含めた管理業務を1社がまとめて行ってくれる分、オーナー様の手間が省けるという点は嬉しいポイントです。ただし、管理業務と入居者募集のどちらかの業務に不満があったとしても、切り離して依頼はできないので注意しましょう。

一般管理契約する場合は、依頼する賃貸管理会社が空室対策に強く、入居者募集や賃貸仲介の営業力や対応力が誠実であるか、さらに付加価値となるサービス内容があるか事前に確認する必要があります。

依頼業務と契約タイプ④家賃保証（サブリース・一括借上）

家賃保証とは、賃貸管理会社の付加価値となるサービス内容の1つで、サブリース・一括借上・家賃保証契約などと呼ばれる方法です。賃貸管理会社がサブリースや一括借上を行い、入居者の有無に関わらず毎月保証賃料をオーナー様に支払います。

オーナー様は基本的に賃貸管理業務に携わることがないため、手間がかからないうえに収入が安定する点が大きなメリットです。

空室状況や情勢によっては、家賃保証の金額が大幅に下がる可能性があるため注意が必要です。家賃保証契約を結ぶ際には、事前に契約内容を細かい部分まで確認するようにしましょう。

賃貸管理会社の選び方のポイント

さまざまな特長を保有する賃貸管理会社の中から、どのような点に注意して賃貸管理業務を委託する賃貸管理会社を選定すればいいのでしょうか。ここでは、賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて紹介します。

賃貸管理会社の実績（管理戸数と仲介件数）

賃貸管理会社が管理している管理戸数の多さや仲介実績を確認することで、賃貸管理業務を任せられるか判断ができます。管理戸数が多い会社は、賃貸管理の「ノウハウ」が蓄積されており、さまざまな物件特性や地域事情を考慮した効果的な空室対策や管理体制が構築されています。地域や物件の種別を特定せずに、広範囲で管理戸数を保有するほど優れた対応力を備える管理会社の判断材料になるでしょう。

大手・地域密着型それぞれのよさを持つハイブリッド型の賃貸管理会社

大手の賃貸管理会社を選ぶメリットは集客力や仲介力に加え、賃貸経営に関連する業務全般を行えるサポート対応力と、豊富な管理実績が保有する経験やノウハウです。

地域密着型の賃貸管理会社のメリットは、地域に根付いていることでしょう。地域の状況を詳しく把握しているため、大手の賃貸管理会社にはない情報量から入居率改善における提案などをスピーディに行えます。入居者様やオーナー様との距離が近いためお互いの信頼関係が生まれやすく、結果的に入居率の維持向上につながっているのです。

いずれのメリットも持ち合わせるハイブリット型の賃貸管理会社があれば、オーナー様もよりよい賃貸経営が実現できます。

コストパフォーマンスがサービス内容に見合っている

各賃貸管理会社はそれぞれ素晴らしいサービスを保有していますが、オーナー様の求める目的や出口戦略から考えると、他意はなくとも、結果的にオーナー様の現状にマッチしないサービス提供に留まることもあり、結果的にコストパフォーマンスを下げてしまう賃貸管理会社も少なくありません。

大切なことは、オーナー様が本当に必要とするサービスを見出し、コストパフォーマンスにご納得いただけているかです。ご満足いただけない場合は、管理会社の変更を検討することで、既存の管理会社の良し悪しがわかるようになるでしょう。

空室対策やリーシングに強く、入居者募集と賃貸仲介を任せられる

集客を見極めるためのリーシング力（募集力/仲介力）は、賃貸管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。集客力があれば空室リスクを最小限に抑えられます。検討にあたっては、集客のためにどのような行動を取るのか確認するだけでなく、賃貸管理会社が公表している空室率のほか、先述の管理戸数や仲介実績も確認しましょう。

入居者ニーズを反映できる工事対応力

賃貸経営において、ただ「住める状態にする」ことや、「建物を維持する」ことを目的とした工事では、入居率の維持や行動につながらず、空室リスクに対応することができません。賃貸経営をする場合は入居者ニーズを反映し、賃貸経営の収支を考慮する工事対応力が必要になります。解約時にスグに再募集ができる原状回復工事の対応スピードや、入居者様が「暮らしに必要」「住み続けたい」と考える最低限の工事対応などが求められます。

物件の老朽化対策として賃貸経営に適したリフォームやリノベーションをご検討の際にも、「少し高くても住みたい」と思えるような付加価値を提供する根拠や、最適な収支になる工事対応を行う必要があります。入居者様とオーナー様の両方の視点を持ちながら対応する対応力が重要です。

トラブル対応力

入居者様からのクレームや入居者同士のトラブル対応のほか、近隣住民とのトラブルに対し、どのような対応をしてきたのか確認しておきましょう。契約条件にもよりますが、賃貸管理会社としての役割を担って、速やかにトラブルの解決に導いてくれるかを見極めることも大切です。

トラブル対応力については、過去のトラブル件数や事例を確認することで対応力を類推することができるので、忘れずに確認しておきましょう。

幅広い業務範囲を担っているか

賃貸管理業務の範囲がどこまで網羅されているのかは、賃貸管理会社によって異なります。以下のように幅広い業務があり、いずれかの業務に特化している専門業者や複数の部門を持つ不動産業者などもあります。

1．賃貸管理、入居者管理、建物管理
2．リーシング、空室対策、客付け、入居者募集、賃貸仲介
3．売却、買取、購入
4．原状回復、リフォーム、リノベーション、大規模修繕、割賦工事
5．相続対策、節税
6．資産活用、駐車場経営、土地活用
7．賃貸経営、アパート経営、マンション経営

目的や賃貸管理契約の内容によりますが、賃貸経営に関わる業務範囲全てを網羅し、オーナー様と同じ目線で入居者ニーズを把握して課題改善の提案ができる賃貸管理会社だと、賃貸経営の代表的なリスクヘッジができるでしょう。

経営状態

オーナー様は、賃貸管理会社に大切な物件の管理と賃料回収を信頼して業務を任せてくれます。賃貸管理会社の競合が増加することで、経営状態が悪化する管理会社や事業承継により、継続することが困難になる場合もあります。

オーナー様からお預かりする大切な資金を守り抜くためにも、依頼する賃貸管理会社の財務状況や経営状況を把握して、経営状態が信頼できる賃貸管理会社を選定しましょう。

賃貸管理の委託先を選ぶなら事前の見極めが重要

賃貸経営では、管理業務を委託する賃貸管理会社選びが重要になります。委託先におすすめのハイブリッド型企業として長年継続している【リロの不動産・リロの賃貸】をご検討ください。大手と地域密着型のハイブリッド型の賃貸管理会社であることや、賃貸管理業務をメインで行っていることから、オーナー様と同じ目線で賃貸経営のトータルサポートが可能です。

空室発生の代表的なフレームワークである『4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）』を考案し、空室対策に強みを持つ賃貸管理が特徴です。賃貸管理だけではなく、売買サポートや相続・節税対策など、賃貸経営全般の包括的なサポートにも対応しています。

老朽化リスクに備えた、手持ち費用0円でも工事ができる『割賦工事』や『満室パック』の独自サービス提供、『賃貸経営リノベーション』に『大規模修繕』まで、賃貸経営に必要な業務を最小限のコストで対応する仕組みを用意しております。

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